在10月13~14日举行的深圳市土地利用总体规划（2007~2020）大纲专家咨询会上，来自全国各地的专家学者对我市新一轮土地利用总规大纲进行了讨论。记者从会上获悉，大纲提出，城市转型时期的深圳土地利用应环境保护和保障发展并重，构建环境友好型土地利用模式。
1、咨询会由市政府主办，市国土房产局承办。
深圳市委常委、副市长吕锐锋出席会议并致辞。土地利用总体规划是指导土地利用和管理的纲领性文件，是落实土地用途管制的主要依据，是实行最严格土地管理制度、运用土地参与宏观调控的基本手段。党中央国务院高度重视土地利用规划管理工作，自2004年来，对加强土地利用规划管理出台了一系列重要政策，并对开展新一轮土地利用规划修编工作进行了全面部署，提出了编制历史性、危机性、战略性土地利用总体规划的总要求。
深圳正处在经济社会发展和土地利用模式转型的关键时期，经济社会发展面临着新的机遇、新的挑战。一方面，在二十多年改革开放取得巨大成就的基础上，经济社会进入了一个新的追求质量和效益的快速增长时期；另一方面，土地、资源、环境、人口四个难以为继对深圳经济社会发展的制约日益明显。从土地资源利用与管理的高度出发，如何通过科学规划、集约节约利用、科学高效管理，真正合理地利用好每一寸土地，是破解土地资源难以为继的关键。站在对人民、对历史高度负责的角度，科学编制新一轮土地利用总体规划，既是我市落实科学发展观，建设“和谐深圳、效益深圳”的客观要求，也是合理利用和保护有限土地资源，保障经济社会可持续发展的迫切需要。
2、土地利用总规修编十分迫切
深圳市上一轮土地利用总规是上世纪90年代在规划国土管理合一背景下编制的，在新的形势下，我市土地利用总规修编已经显得十分迫切。建市20多年来，深圳在经济社会快速发展、土地管理日益完善、土地利用取得巨大成就的同时，我市土地利用也存在一系列问题，主要表现在建设用地增长过快，工业用地比例过高，效益相对偏低，超规划、突破计划和违法用地较多，特区内外土地利用二元化特征显著。2000~2006年，我市年均新增建设用地约为36平方公里，以此速度，深圳市剩余适宜可建设用地将只需5年即可消耗殆尽。
当前，深圳市土地供需矛盾日益突出，耕地和基本农田保护面临巨大压力，节约集约用地水平有待提升，特区内外土地利用呈现“二元结构”，用地功能和结构亟待优化，生态用地保护形势依然严峻，加上深圳城市化进程加快，人口结构特殊，以及毗邻香港，共建深港国际化都市区的要求等新形势，使土地利用总规修编十分必要并具有重大意义。
尤其重要的是，新的形势下我市土地利用面临三大转型，利用模式从外延扩张型向内涵集约型转变，强调存量建设用地管理和土地利用效益的再提升，管理模式从土地供应为主向批后监管为主转变，强调土地政策的重要性和统一管理的必要性，资源效益观从重视经济效益向经济、社会、生态效益并重转变，保障民生福利用地，强化生态用地保护，这给我市土地管理提出了新的要求。
3、转变方式优化布局
在此背景下，随着全国范围内新一轮土地利用总体规划修编试点工作的展开，我市从2004年开始了总规前期研究工作，去年6月上报广东省并获得好评，随后进入规划大纲编制阶段。去年7月开始，我市国土部门开展了深化专题、核查基础数据、规划修改等一系列工作，召开多次规划大纲编制讨论会，编制工作组先后就大纲文本进行了十多稿的修改，邀请北京及深圳专家召开规划大纲专家研讨会，并多方征求相关部门意见，最终形成了大纲文本。市国土部门有关人士表示，在本次专家咨询会后，将对大纲进一步修改完善后向市政府汇报后上报广东省。咨询会上，专家学者对我市新一轮土地利用大纲针对我市实际进行创新和探索给予了高度肯定。据了解，新一轮总规以转变方式、提高效益、优化结构和布局、强化土地集中统一管理、确保城市生态安全为总体目标，制定了六大土地利用策略，即生态优先策略、和谐安全策略、区域协调发展策略、循环利用策略、有效替代战略和统一储备预留策略。规划提出，到2020年，我市建设用地规模将控制在99000公顷。
4、六大策略创新完善土地管理
为积极完善和不断创新深圳土地管理体系，我市新一轮土地利用总规大纲提出了土地利用六大策略。
策略一：生态优先策略。由单纯注重经济增长向强调社会经济与生态协调发展的方向转变，优先考虑对战略性生态空间的保护。包括建立基本生态用地保护区，限制环境敏感地区的土地开发，对生态环境造成破坏的建设用地实施“生态清退”。在生态用地总量约束的前提下，通过建立山、城、田、河、滩、湾、海等协调的生态环境友好型土地利用模式，优化生态用地内部结构和空间布局，提升耕地的生态服务功能，实现土地生态系统的最优。
策略二：和谐安全策略。改革和创新土地政策，促进产业升级和转型，保证人口结构优化和城市内部人口空间分布的适度稳定，保障城市稳定和公共安全。提高居民的基本居住条件，优化教育、卫生等社会事业用地的区域配置，提高基础设施用地比例，不断提高民生福利水平。保护人民的土地财产权益，在执行土地征用、城中村改造、生态清退等过程中，循序渐进，依法、合理补偿。
策略三：区域协调发展策略。立足珠三角，辐射全国，强化与香港、广州、珠海、东莞等地区在产业、基础设施等用地上的区域分工和协作，实现土地资源共享和优势互补。支持香港，服务香港，优化土地利用结构和空间布局，在经贸、服务业、环保和基础设施等领域深化交流与合作，共建深港国际化都市区。统筹市域发展，实现特区内外土地利用管理一体化，消除特区内外土地利用上的二元化现象。
策略四：循环利用策略。更新资源观，大力发展循环经济，强化土地资源的可更新属性，按照产业发展和功能完善的要求，合理安排土地使用周期，健全“储备－供应－使用－收回－储备”的土地管理流程，满足经济社会发展的空间需求。推动土地管理的重点从新增供地管理为主向存量管理为主转变，改革土地出让年限，缩短土地流通周期，建立有效的土地利用流转机制。加快旧工业区、旧城和城中村等城市用地的更新改造。加强土地监管，严格控制土地闲置。
策略五：有效替代策略。包括生产要素替代。严格控制土地资源投入，增加资本、技术等生产要素投入，提高土地利用效益。异地空间替代。加强区域间土地利用分工协作，利用深圳市产业辐射优势，实现产业转移，拓展土地利用空间。高效用地替代。大力推动传统产业升级，加快发展高端服务业和总部经济，以高效用地产业替代低效用地产业，实现经济社会发展转型。
策略六：统一储备预留策略。加强土地储备职能。针对土地资源紧约束、经济社会发展转型以及城市化转地等实际情况，扩大土地储备范围，强化土地收购、整理等职能，实现全市域土地的集中统一管理。预留远景用地。预留部分土地以满足未来重大建设项目建设需要，确保土地利用的可持续发展。
5、相关报道：大纲多项内容属国内创新
与会专家在听取大纲编制单位汇报并经审阅和咨询后认为，深圳新一轮土地利用总体规划大纲符合国家和广东省相关要求精神，前期研究设置了深圳市土地利用战略等七个研究专题，基础调查工作深入、全面、扎实。大纲针对深圳土地资源紧约束的实际，以科学发展观为指导，围绕土地利用和保护，以资源节约、环境友好、耕地保护为前提，优化土地利用结构和布局，其编制指导思想正确，技术路线合理。同时，《大纲》按照深圳市经济社会发展的要求，经过研究论证，提出了建设用地总规模、新增建设用地量、耕地保有量、基本农田保护面积等主要规划控制指标，为下一步规划工作奠定了良好的基础。
大纲提出的保障规划实施措施，尤其是促进深圳市产业升级转型策略、人口稳定与结构优化政策措施、土地流转和循环利用机制、加大土地批后监管和执法力度的对策措施等，在国内均属首创。
为完善大纲，专家也对大纲的指导思想、规划、战略、土地利用结构、空间布局、保障措施等方面提出了许多建设性的意见和建议。市国土房产局有关负责人表示，会后将认真充分消化吸收，从保证城市经济发展和资源的角度出发，进一步保证城市总体规划与土地利用规划的结合，深化深圳人口、产业的政策环境、土地管理和市场运行方面的研究，对大纲进一步修改完善。
6、五大分区严管土地
在充分考虑深圳主体功能区规划的前提下，兼顾城市空间布局、发展方向以及行政管理需要，新一轮土地利用总规大纲确定全市划分为五个土地利用分区：中心集约区、优化提升区、新增建设区、限制利用区和禁止开发区，并对五个分区进行严格的土地利用空间管制。
中心集约区的土地利用现状调查为建设用地，以经济特区、宝安中心城和龙岗中心城的现有建成区为主，是我市的行政、文化、金融与商业中心，面积约25778公顷，占全市土地总面积的13.20％。优化提升区土地利用现状调查为建设用地，范围包括宝安、龙岗两区中除中心城区以外的全部建设用地，主要承担特区外分区级的综合服务职能以及先进制造业、高新技术产业基地等生产性功能，面积约55506公顷，占全市土地总面积的28.42％。
新增建设区土地利用现状调查为农用地和未利用地，规划期内将逐步转变为建设用地，面积约为12000公顷，占全市土地总面积的6.14％。新增建设用地的90％以上主要集中分布在前海地区、沙井西部沿江地区、龙岗新城、宝安中心区、龙华新城、光明新城、东部新城、深圳湾地区、新大—龙歧湾地区等地区，以交通、水利等大型基础设施项目以及重点产业、民生用地等用途为主。限制利用区土地利用现状调查为农用地和未利用地，规划作为城市远景及未来的建设用地战略储备，面积约10000公顷，占全市土地总面积的5.12％。
禁止开发区指以上区域以外的其他区域，主要包括一级水源保护区、自然保护区、森林及郊野公园、集中成片的基本农田保护区、坡度大于25度的山地、林地、主要河流、水库和湿地以及维护生态系统完整性和具有生态保护价值的生态廊道、绿地及岛屿等，面积约为92000公顷，占全市土地总面积的47.11％。
7、建设用地逐步接近零增长
深圳市将逐步建立供应引导需求的土地利用机制，严格依据土地利用年度计划供应新增建设用地，控制新增建设用地供应规模，凡是没有纳入新增建设用地供应计划的，一律不得供地。同时，建立新增建设用地标准化管理制度。大纲提出，我市土地利用的远景目标是建设用地逐步接近零增长。
大纲提出了构建环境友好型土地利用模式，基于土地资源紧约束特征，采取生态保育提高现有生态用地的服务功能，以土地的“功能占补平衡”替代“数量占补平衡”，在土地生态服务功能总价值不下降的前提下，保障城市经济建设的发展空间。同时，加强水土流失治理与地质灾害防治，严格保护湿地、综合协调海岸线利用。
大纲提出积极探索耕地保护新模式，要保证土地肥力、排灌条件等不下降的前提下，部分耕地由生产型功能向生态型功能转变。大纲提出至2020年，用于全市“菜篮子”工程的蔬菜生产基地生产面积稳定在2000公顷（约3万亩）左右。
